2011-09-01(Thu)

これからの家づくり ②

前回の これからの家づくり① で、「持ち家政策」を批判して、その手のひらの上から飛び出したいという趣旨のことを書いた。
今日は、もうすこし具体的に話を進めていきたい。

持ち家政策の鎖から解放されようとすると、住む方法は結構かぎられてしまう。
市営住宅や公団住宅のような公的な賃貸住宅。
アパートなどの民間の賃貸住宅。
親の家に同居。
ホテル暮らし。
ホームレス。

現実的には、公営住宅か、賃貸アパートやマンションということになる。
市営住宅は滅法安いが、市会議員のコネでもないとなかなか入居できない。それに、どこの自治体も財政難でぼろぼろの建物が多い。
比較的新しい公団住宅は、いっちょ前に家賃が高い。そのくせ、中途半端に不便な場所だったりする。

民間のアパート・マンションは、家賃相場と同時に利回りという条件があるので、どうしても割高になる。
金額的には、購入してローンを払うのと変わらないというのが実際のところだ。

カネはなくとも豊かな暮らし。
ちょっと不便でも、畑と自然のある暮らし。
先の読めない時代に、根拠地になる住まい。
そういう、郊外楽園で提唱している住まいの姿には、似ても似つかない。
家を所有しなければいい というものではないのである。

では、いったいどういう方法があるのか、とツラツラと考えてみた。
そして、私の思い及ぶ限りでは、「コーポラティブ」と「定期借地権」がキーワードだろうと思い至った。

□□コーポラティブ

知ってる人もいるだろうけれど、ちょっと講釈たれておく。
コーポラティブというのは、通常の分譲マンションなんかと、まったく逆の順序で作る方法のこと。

通常は、デベロッパーが土地を仕入れ、人気のありそうなマンションの設計をして、ゼネコンに建てさせている間に、じゃんじゃん広告をうってお客さんを探す。
工事完成後、1~2ヶ月で完売できれば万々歳。

コーポラティブは、まず住む人どうしが同じマンションに住む仲間を募って事業組合を作る。事業組合が土地を探し、建築家に設計を依頼し、ゼネコンに建てさせる。
だから、マンションなのに各部屋は完全オーダーメイドで、工事着工前から言わば「完売御礼」の状態だ。

完売御礼と言うよりも、そもそも売り主であるデベロッパーが存在しない。
一戸建ての注文住宅を建てるように、共同で家を建てるのである。

この方式は、1980年代の後半に日本でも登場し、最近は結構な数が作られている。
最近では、ネット上でもたくさんの、仲間募集がされている。

デベロッパーが中間マージンを取らない分だけ格安になるとか、オーダーメイドで好きなように作れるとか、事業組合の仲間どうし自然とコミュニティーができるとか、どのサイトでもだいたいそのようなメリットが紹介されている。
実際に、その通りなのだと思う。

ただし、ネット上の宣伝には書いていないが、気をつけるべき点もある。
まずは、普通のマンションは「売買契約」だけれど、コーポラティブは「工事請負契約」だということ。
万が一欠陥住宅になってしまった場合、あまり酷ければ売買契約は解除できるけれど、請負契約は契約を無かったことにするのはほとんど無理。

また、ゼネコンが途中で倒産したり、手付け金もってドロンされたりした場合も、保険でもかけていない限り自分たちで損害を被らなければならない。

それと、複数の家族で建設を進めていくので、万が一「変な奴」がいると、とてもややこしい。
ご近所つきあいなら無視もできるが、事業組合では無視するわけにもいかない。

これらは、通常のマンションではデベロッパーが被っていたリスクだ。
デベロッパーがいない以上、こうしたリスクは全て自分たちで処理することになる。
また、ローンを組むのも、通常の住宅ローンよりもちょっとややこしい。

こうした問題があるので、通常はコーポラティブをやるときにはアドバイザーというかコンサルタントのような立場の人間が入る。
最初は設計事務所が多かったが、それ専門の人もいるし、最近は不動産会社がやっているケースも多い。

のっけからリスクの話で怖がらせているみたいだけれども、請負契約は注文住宅はみなそうだし、ゼネコン倒産には保険があるし、変な奴対策やローンの段取りはほとんどコンサルの仕事だ。

だから、リスクそのものを怖がる必要はないと思うのだが、どうしても引っかかることがある。
それは、コーポラティブの広告には、こうしたリスクの説明がない ということだ。

同じ立場の住人候補が仲間を募集するのだから、もっとちゃんとリスクを説明しても良さそうなのに、ホームページなどを見る限り、良いことばっかり書いてある。
そういう意味では、普通の不動産の広告みたいだ。

なんでそうなっちゃうのか というと、実は仲間を募集しているのは、住人ではないからだ。
デベロッパー化したコンサル、あるいはコンサルの顔をしてデベロッパーが、募集しているのである。
(全部とは言わないが)

実際の事業の流れは、だいたいこんな感じだ。

デベロッパーにちょっと売りにくそうな土地情報が来る
通常に売り出すと、完売までの経費がかさみそうで、売れ残りの危険もある
それならば、先にお客さんを見つけておくコーポラティブにしよう
土地情報を、コンサルに持ち込む
コンサルが、住人の募集をして、事業組合を作らせる
コンサル=設計事務所の場合が多いので、設計をする
デベロッパーが建築工事をして、確実に工事費を回収する
デベにすれば、土地の仕入れ費用もいらず、利益率低いが確実な商売

要は、ローリスクローリターンの新手の不動産事業として、コーポラティブは取り組まれているのであって、本当に住民候補が主体になって行われている事例は、極少ない。

それをわかった上で、それでもなおコーポラティブは魅力が満載なのだけれども、こういう実態を隠してやることには、私はどうしても抵抗があるし、胡散臭いなあと思ってしまう。

■■コーポラティブをどう活用するのか

私がおすすめしている「郊外楽園」生活のためには、通常やられているマンション形式のコーポラティブはおもしろくない。
だから、戸建ての集合体のコーポラにする。最近は、こういうのをコーポラティブ・ヴィレッジなんて言うらしい。

たとえば、120坪の敷地に4軒の家を建てるのである。
それじゃあ、よくあるミニ開発の建て売り住宅じゃないの と思われるかもしれないが、全然違う。
決定的に違うのは、120坪の中に敷地境界線がない。

隣の家はあるけれども、その家との間に敷地境界線はない。
土地は、マンションと同じで共有持ち分なのである。
そして、マンションの植え込みや公園のように、共用の庭や畑が作れる。

通常の住環境としても、ちょっとした別世界を作ることができるし、畑が主役の郊外楽園にとっては、願ったりかなったりなのである。

ミニ開発では、一軒一軒に分散している余白のような敷地を、一カ所にまとめて共用部にするので、遙かに効率的に使える。
同じ120坪でも、30坪x4ではなく、20坪x4+共用部40坪。

ただし、ここにもリスクはあって、後年に建て替えをするときにはちょっと面倒なので、そのための規約のようなものを最初から作っておく必要はある。
売買は、マンションと同様に自由に行うことができる。

郊外には、土地は有り余っている。
ただし、結構広い。住宅地でも80~150坪なんてのがザラだ。

土地値も安いから、少し余裕のある人は丸ごと買ってしまえばいいけれども、ローンのために生きるなんてまっぴらごめんというのが、そもそもの趣旨なんだから、できるだけ必要十分ですませたい。
そのためには、戸建てコーポラティブは最適だ。

■■どういう手順で進めるか

先ほども書いたように、今ネットなどで流れているコーポラティブの情報は、まず土地情報があって、そこに住みたい人を募集する と言う順番だ。
これはこれで、具体的でわかりやすいので良い。
ただし、土地はひも付きなので、設計や施工やその他諸々で制約は出てくる。

一方で、あらかじめ会員のような形で「住みたい人」を募り、条件が合う人同士で土地から探す というやりかたもある。こちらが本家本元のコーポラティブのやりかたでもある。

会員同士のイベントを時々やって、相性や条件などを確かめながら、共住(きょうじゅう・ともすみ)する人を探していく。
まず住み手ありきであれば、土地情報を持ってくるところに対しても、非常に強気でいくことができる。

ただし、最初は雲を掴むような話なので、リアリティが薄いのが玉に瑕だ。

どちらも一長一短あるので、それをわかって両方の切り口から始めていこうと思っている。

ウチ(明月社)も、近々にホームページを大改訂して、今聞いている土地の情報と同時に、会員の募集のようなフォームを作るつもりだ。

■■ オカネの話

最近の住宅ローンについて調べてみた。
2009年のフラット35でローンを借りている人の平均は、次のような人物像だ。
年齢40歳、妻と子ども一人。世帯年収625万円、自己資金430万円。
返済は月に11万円で、収入の23%。

また、住宅メーカーで注文住宅を建てている人の平均は、
年齢41歳、妻と子ども1人か2人。世帯年収800万円、自己資金1400万円。
土地建物費用 4350万円。借入額3250万円。

フラット35は全国平均で、住宅メーカーのデータは都市部中心なので、実態はこの中間と思って良いだろう。よって、家を建てる人の平均像は、
40歳、家族3人(か4人)、世帯年収700万円、自己資金1000万円。

ちなみに、年収700万を超える人は、日本全体の28%ほど。
日本の平均所得は、567万円。
中央値で、451万円。
一番人数が多いのは300万~400万円の人たち。

なので、郊外楽園をめざす人たちの平均像は、このように想定する。
年齢35歳、世帯年収450万円、自己資金300万。
返済は、月に9万X20年。

月に9万x20年ということは、今のフラット35ならば借入額は1500万円くらいだ。
30年にすれば月に6万5千円。これは家族で暮らすためには、賃貸に住んでも充分にかかる金額だ。

この資金で、何ができるのか。
これを、次に考えてみたい。

ということで、次回は定期借地権のお話。
(明日になるか、いつになるか・・・・)




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野田内閣のよい点

野田内閣のよい点を挙げると、菅内閣ではゼロだった女性閣僚が2人に増加したことです。

○菅内閣女性閣僚ゼロ!:アルバイシンの丘
http://papillon99.exblog.jp/16197522/

小泉内閣では女性閣僚が5人存在したこともありましたが、一人は男でも女でも無く「有事体制」のサインだし、小泉氏そのものが一夫多妻制論者のような気がします。
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